Rechtliche Informationen zum Kauf von Immobilien

Rechtsgeschäfte mit Immobilien sind alles andere als einfach, weswegen die Beratung durch einen Anwalt oder Notar in diesem Zusammenhang unerlässlich ist. Insbesondere Verträge und die Verbücherung gehören in die Hände dieser Berufsgruppe. Trotzdem ist eine gewisse Grundkenntnis der eigenen Rechte und Pflichten sowie der notwendigen Dokumente wichtig.

Grundbuchsauszug

Das Grundbuch ist von jedermann einsehbar. Es wird von den Bezirksgerichten in Form einer digitalen Grundstücksdatenbank als öffentliches Verzeichnis geführt, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Als dingliches Recht bezeichnet man ein Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jeder/jedem wirksam ist, z.B.:

Der Grundbuchsauszug ist also für jeden potentiellen Käufer ein wesentliches Dokument.

Die Grundbuchseintragungen befinden sich im Hauptbuch. Es ist zunächst in Katastralgemeinden (KG) gegliedert. Für jede Liegenschaft, auf die sich Eintragungen beziehen, besteht eine so genannte Einlage, die je Katastralgemeinde mit der sogenannten Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist.

Jede Einlage besteht aus drei Teilen:

A-Blatt – Gutsbestandsblatt
Enthält im A1-Blatt alle zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer (in der Grundstücksabschrift werden hier weitere Daten des Katasters zum Grundstück wiedergegeben) und im A2-Blatt alle mit dem Eigentum an Grundstücken verbundene Rechte (z.B. das Recht des Zugangs zu dem Grundstück über ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Veränderungen des Grundbuchskörpers durch Zu- oder Abschreibungen von Grundstücken.

B-Blatt – Eigentumsblatt
Enthält die Eigentümer sowie jeweils die Größe des jeweiligen Anteils deiner Bruchzahl. Außerdem wird jedenfalls jene Urkunde angeführt, die die Grundlage für den Eigentumserwerb war. Sie wird in der Urkundensammlung verwahrt. Unterliegen Eigentümer(innen) hinsichtlich der Vermögensverwaltung irgendwelchen Beschränkungen (z.B. Minderjährigkeit, Sachwalterschaft, Konkurs etc.), ist das ebenfalls im B-Blatt eingetragen.

C-Blatt – Lastenblatt
Enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen (z.B. Pfandrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Dienstbarkeiten (Servituten), Bestands-, Vor- oder Wiederkaufsrechte). Solche Belastungen können sich auf die gesamte Liegenschaft oder auf bestimmte Eigentumsanteile erstrecken. In letzterem Fall wird durch den Vermerk "auf Anteil B-LNR..." darauf hingewiesen

Belastungen gehen bei Kauf oder Verkauf grundsätzlich nicht unter, belasten daher die neue Eigentümerin/den neuen Eigentümer. Lässt die Verkäuferin/der Verkäufer diese Belastungen beim Verkauf löschen, spricht man von Lastenfreistellung.

Die Eintragungen im Grundbuch über ein Pfandrecht sagen nichts über die aktuelle Höhe der noch aushaftenden Verbindlichkeiten aus. Die Schuld kann schon teilweise oder ganz getilgt sein. Erfragen Sie unbedingt den aktuellen Stand!

Weiterführend Informationen:

Energieausweis

Der Energieausweis zeigt auf einen Blick, wie viel Energie zum Beheizen des Wohngebäudes notwendig ist. Die wichtigste Kennzahl, die aus dem Energieausweis herauslesbar ist, ist der Heizwärmebedarf (HWB) in kWh pro m² Bruttogeschoßfläche (Wohnungsfläche und Wanddicke) und Jahr. Dieser Wert wird als Energiekennzahl bezeichnet und gibt Auskunft über die thermische Qualität der Gebäudehülle.

TIPP:

Je kleiner die Energiekennzahl, desto besser ist die thermische Hülle des Gebäudes und desto geringer sind die zu erwartenden Heizkosten.

Seit 1.12.2012 sind auch der Primärenergiebedarf, die Kohlendioxidemissionen und der sogenannte Gesamtenergieeffizienz-Faktor auszuweisen, die Auskunft über die ökologische Qualität der Haustechnik geben.

Für Sanierungen von Wohngebäuden sind im Energieausweis Empfehlungen von zweckmäßigen Maßnahmen
zur Reduktion des Energiebedarfs anzugeben, die technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind.

Nach bestehender Rechtslage muss bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. den Vermieter oder Verpächter.

Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des Gebäudes besteht bereits bei der Veröffentlichung von Immobilieninseraten. Ausnahmebestimmungen sind bundesweit einheitlich geregelt.

Mit der Veröffentlichung, bzw. Aushändigung oder der Unterlassung derselben sind auch gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen verbunden.

Folgende Wohngebäude brauchen keinen Energieausweis:

• - Abbruchreife Wohngebäude, die in Verkaufsanzeigen bereits als abbruchreif bezeichnet werden
• - nicht ganzjährig genutzte Gebäude,  z.B. Ferienhäuser, Badehütten und Ähnliches
• - freistehende Gebäude mit weniger als 50 m² Gesamtnutzfläche

Weiterführende Informationen:

www.architekt-karl.at/energieausweis

Help.gv.at: Allgemeines zum Energieausweis

Energieausweis.at: Informationen zum Energieausweis

RIS-BKA: Energieausweis-Vorlage-Gestz